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讓“死資產(chǎn)”變成“活資本” 義烏首推宅基地基準(zhǔn)地價(jià)體系

2017年08月28日 14:49:34 來源: 浙江新聞APP 作者: 張卉卉

　　圖片來自網(wǎng)絡(luò)

　　2017年3月14日，對義烏北苑街道黃楊梅村村民季建中來說，是個(gè)重要的日子。他家占地126平方米的宅基地和地上的3間半房產(chǎn)經(jīng)抵押，獲得了由義烏市農(nóng)商銀行發(fā)放的180萬元宅基地抵押貸款。2015年12月28日，同樣的抵押物只申請到30萬元的貸款。這多出來的150萬元貸款歸功于義烏首個(gè)宅基地基準(zhǔn)地價(jià)體系的建立。

　　7月，全國宅基地制度改革試點(diǎn)城市義烏將近一年的宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評估研究工作終結(jié)“碩果”。全國首個(gè)宅基地基準(zhǔn)地價(jià)體系在該市建立。

　　九大區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)

　　讓宅基地“變活”

　　宅基地基準(zhǔn)地價(jià)，是指在義烏市行政區(qū)范圍內(nèi)，對一定開發(fā)利用條件下，不同均質(zhì)地域的宅基地，按照法定用途評估，并由政府確定的，某一估價(jià)期日宅基地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。

　　記者在義烏市宅基地區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)圖上看到，基準(zhǔn)地價(jià)評估范圍涉及到該市行政區(qū)范圍內(nèi)所有宅基地，包括稠城、福田、江東、稠江、北苑、后宅、廿三里、城西8個(gè)街道辦事處和佛堂、蘇溪、上溪、大陳、義亭、赤岸6個(gè)鎮(zhèn)，共776個(gè)行政村（居委會(huì)）。整個(gè)地價(jià)體系分為九大均質(zhì)區(qū)片，區(qū)片價(jià)格從最高25870元/平方米，逐步過渡到最低的2870元/平方米。

　　眾所周知，一般國有建設(shè)用地才有基準(zhǔn)地價(jià)，義烏市為什么率先“吃螃蟹”給宅基地建立基準(zhǔn)地價(jià)？義烏有“全球最大的小商品集散中心”之稱，土地資源稀缺，宅基地改革前宅基地私下交易相對活躍?！罢?yàn)榱x烏市場化程度高，農(nóng)民對宅基地改革的愿望強(qiáng)，義烏才會(huì)成為浙江唯一的全國宅基地制度改革試點(diǎn)城市。”義烏市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹道。

　　義烏的宅基地制度改革工作一直走在全國前列。從2015年7月農(nóng)村宅基地房地一體的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證面世，到現(xiàn)在宅基地基準(zhǔn)地價(jià)體系的建立，宅基地這一農(nóng)民最大的沉睡“死資產(chǎn)”被挪活了。

　　8.2億抵押貸款

　　激活義烏經(jīng)濟(jì)活力

　　宅基地有了基準(zhǔn)地價(jià)，農(nóng)民受益最大的可能就是辦理抵押貸款更容易也更方便了。

　　在義烏市國土資源局產(chǎn)權(quán)交易中心，義烏北苑街道游覽亭村村民陳木虎捧著自己剛剛領(lǐng)到的農(nóng)村住房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，眼含熱淚。據(jù)他介紹，有了這本房地一體的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，農(nóng)民經(jīng)商辦企業(yè)用錢，可以不再求別人擔(dān)保，只要憑證直接到銀行辦理宅基地抵押貸款，而且利息只有4.53‰。

　　而基準(zhǔn)地價(jià)的建立，讓銀行在辦理宅基地抵押貸款時(shí)有了準(zhǔn)確的價(jià)值評估標(biāo)準(zhǔn)，從而放寬了放貸額度。季建中就分別在基準(zhǔn)地價(jià)建立前后申請了宅基地抵押貸款。建立前，因?yàn)闆]有基準(zhǔn)地價(jià)，銀行無法準(zhǔn)確評估宅基地的市場價(jià)值，他只申請到了30萬元貸款。而建立后，根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)，他家地處北苑街道的宅基地被列入第三檔的基準(zhǔn)地價(jià)，銀行最終評估出300萬元的價(jià)值。他以評估價(jià)6折的標(biāo)準(zhǔn)申請到了180萬元的貸款。

　　據(jù)悉，截至今年6月，義烏市共有24家金融機(jī)構(gòu)開展宅基地抵押貸款業(yè)務(wù)。全市共有7家銀行累計(jì)辦理宅基地抵押登記1410宗，貸款金額共計(jì)8.2億元。

　　這一舉措也激活了義烏經(jīng)濟(jì)活力。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前義烏全市各類經(jīng)濟(jì)主體共34.8萬戶，比宅基地制度改革前的2014年底增加了20多萬戶，總量穩(wěn)居全國縣級市第一名。

　　宅基地流轉(zhuǎn)

　　真正實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展

　　除了宅基地可抵押外，基準(zhǔn)地價(jià)體系建立的另一大作用是為宅基地有償使用和轉(zhuǎn)讓服務(wù)。集體經(jīng)濟(jì)組織可參照基準(zhǔn)地價(jià)，制定差別化的宅基地有償使用標(biāo)準(zhǔn)，并為轉(zhuǎn)讓提供定價(jià)參考。

　　上周，記者在義烏市國土資源局產(chǎn)權(quán)交易中心看到，辦理宅基地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證及轉(zhuǎn)移登記的窗口一應(yīng)俱全。據(jù)窗口負(fù)責(zé)人介紹，改革后，農(nóng)民辦證積極性明顯提高。今年4月，義烏市北苑街道凌云一區(qū)一宅基地辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。據(jù)悉，該宅基地使用權(quán)原歸6人所有，現(xiàn)其中兩人將名下份額轉(zhuǎn)出，使用權(quán)歸4人所有。因?yàn)榛鶞?zhǔn)地價(jià)已經(jīng)建立，該宅基地使用權(quán)順利流轉(zhuǎn)。

　　為規(guī)范農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置和高效集約利用，《義烏市農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓細(xì)則（試行）》規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的受讓人必須為義烏市行政區(qū)域范圍內(nèi)的村級集體經(jīng)濟(jì)組織成員。而且，跨集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)讓的，受讓人要按不低于農(nóng)村宅基地基準(zhǔn)地價(jià)的20%一次性繳納土地所有權(quán)收益。

　　義烏的宅基地制度改革，加快推進(jìn)以人為核心的全域城鎮(zhèn)化，真正實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。改革前，義烏市城鎮(zhèn)化率為75%，改革后，城鎮(zhèn)化率為78%。

　　改革還強(qiáng)了村，富了民。通過宅基地有償退出、有償使用及集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等，也大大增加了村集體和農(nóng)民的收入。截至目前，義烏市村級組織通過宅基地制度改革共計(jì)獲利361780萬元；農(nóng)民年收入也從改革前的25963元增加到30571元。

責(zé)任編輯： 金美意